殺人や孤独死などの現場となった住宅は「事故物件」と呼ばれ、ネガティブな印象を持つ人は多い。ただ死は誰も避けられず、身寄りのない高齢者が病気や事故で最期を迎えるケースもある。こうした物件について、不動産の仲介業者が次の買い主や借り主に告知すべきかどうか、国土交通省が昨秋、ガイドラインを初めて作った。告知をやめる時期はいつか、どんな「死」なら告知しなくていいのか、その中身は今も波紋を広げている。策定に関わった一人は「明確な結論が導かれることは永遠にない」と言い切った。
大家が受けた衝撃
昨年8月上旬、大阪市内の賃貸マンションに強烈な異臭が立ち込めていた。オーナーの40代女性は「嗅いだことのない臭いだった」。ただごとではないと直感した。
通報を受けた警察官が部屋の中を確認すると、住人の60代男性が亡くなっていた。季節は夏の盛り。現場を直接見ることはなかったが、遺体が激しく傷んでいることは容易に想像がついた。
はい出したうじ虫、大量のハエ。遺体が搬出された後も痕跡は消えない。ドアの隙間から殺虫剤を散布するなど慣れない対応に追われた。
こんな近くで孤独死が起きるなんて―。「起きるとかなり大変だと身に染みて分かった。リスクは避けたいと強く思うようになった」。女性がその衝撃を語った。
高齢者の入居拒否も
所有する物件で誰かが亡くなる精神的なショックは確かに大きい。だが、経済的なダメージはより長期に及ぶことがある。
次の買い手や借り手が心理的な抵抗を感じる恐れのある「心理的瑕疵(かし)」物件。業者は告知する義務があるとされるものの、明確なルールがなかったため、長期間告知が続けられ家賃収入に大きな影響を及ぼすこともあった。
一方、別の課題も浮上していた。孤独死のリスクを警戒するオーナーが、単身高齢者の入居を断るといったケースだ。
高齢化社会と円滑な不動産取引をどう両立させるのか。国交省は令和2年2月から有識者を交え、ガイドライン策定に向けた検討を開始し、昨年10月に公表した。
それによると、人の死に関する事案が「取引相手の判断に重要な影響を及ぼす可能性がある場合」は必ず告知するとした一方、自然死と不慮の死の告知は原則不要に。「当然に予想され、買い主や借り主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いため」との理由だ。
これに対し、遺体発見に時間がかかり、特殊な清掃が行われた場合や他殺などのケースは、賃貸物件では「おおむね3年を過ぎるまで」を告知の対象とした。
「3年」は妥当か
告知が不要になるまでの期間はどれくらいが適切か。結論はすんなりとは出なかった。検討会で座長を務めた明海大不動産学部長の中城康彦氏は「当初は一般的な賃貸借期間である2年間が有力だった」と明かす。
内部では異なる意見もあった。「2年間ではまだ記憶は生々しい。とんでもない話だと感じた」と振り返るのは検討会メンバーで、消費生活コンサルタントの土田あつ子氏だ。近隣住民が入れ替わるサイクルなどを考慮し、「5年」を提案した。3年という基準は「短すぎる。世間的に受け入れられるのか疑問だ」と今も腑(ふ)に落ちないという。
ガイドラインは社会情勢や人々の意識の変化に応じ、見直すことになっている。土田氏は「死に抵抗感を感じるのは消費者としては当たり前。はっきりとした結論が出ることは永遠にないだろう」と話す。
特殊清掃が実施された場合も「3年間」とされた。近畿一円で特殊清掃業を展開する関西クリーンサービス(大阪市)の運営会社社長、亀澤範行氏は「適切に行われれば、臭いや見た目などは生活する上で全く問題ない状態に回復できる」。物件の価値を左右するのは「純粋に心情面の問題だ」と投げかける。
死の良し悪し
専門家はどう見るのか。人の死生観を研究する関西学院大の藤井美和教授は「ガイドラインは社会が持っている死への価値観を反映している」と分析する。
「原則告げなくてもよい」とされた病気や老衰による自然死、そして階段での転落死や入浴中の溺死。これに対し「3年を過ぎるまで告知の対象に」とされた他の死因(孤独死など)。藤井氏はガイドラインが「良い死」と「悪い死」を明確に線引きした上で、「死が快・不快の観点で論じられている」と断じる。
ただ、長年避けられがちだったこうした課題が俎上(そじょう)に載せられた意義は大きい。藤井氏はそれを前向きに捉える一方、孤独死などは社会のゆがみがもたらす側面が大きいとも指摘。「外形的な結果としての死の様相ではなく、命のあり方そのものに関心を寄せることで良い死をどのように実現するかが重要だ」とさらなる議論の深まりを求めた。(花輪理徳)