VR元年、不動産分野での活用機会にも注目

06.06 16:32 ZUU online

2016年はVR(バーチャルリアリティ・仮想現実)元年とも言われており、複数のメーカーからゴーグル型のVR機器(HMD・ヘッドマウントディスプレイ)が発売されています。PC向けやスマートフォンを装着するタイプが発売されている他、秋には家庭用ゲーム機向けの商品も発売予定となっており、いよいよ一般家庭にもVRが普及する段階を迎えつつあります。

消費者の関心も高く、最近各地でVR体験イベントが実施されていますが、実際にいくつかのイベントを訪ねてみたところ、どこも早い時間から予約整理券の配布が終了する盛況ぶりでした。

VRの利用用途は、やはり没入感を楽しむものとしてエンターテイメントの分野を中心に、家庭用ゲーム機やスマートフォンでの個人利用、加えて、体験型ゲーム施設などへの導入が進むと見込まれています。その他、トレーニングジムなどのスポーツ関連施設や、さらに応用して、サバイバルゲームやボルダリング、シミュレーションゴルフなどでも利用できれば大変面白いのではないでしょうか。

また、エンターテイメント以外でも、VRを有効活用できる分野は多方面に及ぶと考えられます。筆者が調査対象としている不動産も空間そのものが商品といえるもので、VRの活用機会が多い分野のひとつといえるでしょう。

現在、賃貸マンションの入居者募集にはインターネットの活用が不可欠で、物件情報をウェブサイト上に掲載することが通例となっています。各物件の紹介ページには物件の図面や室内の写真が掲載されていますが、最近では、360度のパノラマ画像が掲載されるケースも増えています。

VRではないものの、部屋全体を見渡せる360度画像は、入居者にとって物件の絞込みに有用で、新築マンションの販売用ウェブサイトでも、モデルルームを撮影した360度画像の掲載が増えてきています。

さらに、一部の業者が、簡易的なVRキット(ゴーグル)を顧客に提供し、360度画像で没入感を体験して貰うVRキャンペーンを実施しており、かなりの人気を集めています。今後、高性能のVR機器が各家庭に普及してくれば、VRコンテンツの水準も向上し、住宅マーケティングにおいてVRの重要性が高まっていくことでしょう。

新築マンションの販売では、具体的な購入予定がない顧客でも、モデルルームに足を運んで新しいマンションの魅力を実感し、購入に至るケースが少なくありません。効果的なVRコンテンツをウェブサイトに掲載すれば、モデルルームに来場できない顧客に対しても、モデルルームと同様の効果を部分的ながら期待できるでしょう。

VRの活用はモデルルームの現場でも有効で、展示された部屋と別仕様の内装の擬似体験などに利用されています。もちろん、VRを用いれば、疑似体験の範囲は部屋内に止まらず、モデルルームで再現できないバルコニーからの眺望、ロビーや庭などの共用部分、さらには、周辺エリアの生活環境や最寄り駅へのルートにまで広げることができます。

契約に際して事前に周辺エリアまで確認する時間がない場合も多く、こうしたVRによる疑似体験は、入居者や購入者にとって決断時の不安解消に大いに役立つものと考えられます。

また、近年、国境を跨いだ不動産購入が増加しており、海外の富裕層による日本での住宅購入、特に、中華系富裕層による都心の高級マンションの購入が話題になっています。彼らが投資用として購入する際、来日して現地を確認しないケースも多く、VRはそのような投資家に対して有力なアピール材料になるとみられます。これは逆のケースにもあてはまり、VRは海外不動産を購入する日本の投資家のサポートにも効果的です。

マイナス金利政策のもと、日本の投資家の海外不動産への関心が高まっていますが、国内不動産に比べて品質面や管理面の不安が大きいことは否めません。手の届かない海外不動産をVRによって少しでも身近に感じることができれば、積極的に検討できるのではないでしょうか。

このように、VRの不動産分野での活用については、まず、マンションの入居者募集や販売といったマーケティング面での利用が想定されます。

加えて、設計や研究段階での利用も有効で、たとえば、オフィスビルの開発では、VRを用いて想定空間を歩いてみることで、設計図や平面の画像上では気にならなかった違和感に気付いたり、クリエイティブスペースの活用アイディアを思いついたりすることも考えられます。このように、VRの不動産分野での活用機会は、他にも様々に考えることができるでしょう。

改めて振り返ると、インターネットやスマートフォンに代表される様々な機器の進歩によって、我々の生活は飛躍的に便利になってきました。VRを含む映像機器の分野をみても、格段に大画面、高画質になったテレビが、自動録画やオンデマンドなどのソフト面の充実により、我々のライフスタイルに変化を与えています。

VRはさらに革新的な映像機器として擬似空間を創造することで、我々のライフスタイルに劇的な変化をもたらす可能性があるでしょう。将来的には、映像機器の範疇に止まらず、不動産のあり方も変えてしまうのかもしれません。

増宮守(ますみや まもる)
ニッセイ基礎研究所 金融研究部 主任研究員

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次世代農業「植物工場」スマートアグリで日本の農業を守れ

06.06 16:30 ZUU online

農業就業人口の減少や就農者の高齢化、さらには耕作放棄地の増大、異常気象の頻発など、人材と環境の両面で日本の農業は大きな課題を抱えている。そこで期待が集まっているのが、IT(ICT)等の先進技術を活用して生産管理や品質・生産効率などの向上を実現する「植物工場」だ。

なかでも、製造業は植物工場事業に積極的で富士通 、シャープ 、トヨタ自動車 、日本GEなどの大手企業を筆頭に、多くの企業が新たな収益源として事業化を進めている。最近では、富士電機 が東京工場で、燃料電池の排熱や排気を栽培に使う省エネルギー型の植物工場を稼働させるなど新たな動きを見せている。

農業のシステム化を実現する「植物工場」

植物工場とは施設内の温度、光、炭酸ガス、養液などの環境条件を自動制御装置で最適な状態に保ち、作物の播種、移植、収穫、出荷調整まで計画的に一貫して行う生産システムのことを指す。施設内での生産のため、天候に左右されることなく作物を周期的に安定供給でき、病害虫の被害を受けずにすむほか、高齢者や障害者の方の雇用につながるなどの利点がある。

ただ、初期投資、運営投資ともに大きくなる他、栽培ノウハウが今は限定的であるなどの課題も指摘されている。

富士電機のシステムでは出力100キロワットの燃料電池から出る排気と排熱を栽培に活用する。一方、富士通では半導体のクリーンルームを転用した植物工場を設立。農業や畜産業向けのクラウド型の基幹サービス「Akisai」(秋彩)など農業分野への取り組みを強化し、腎臓病患者でも食べられる機能性野菜である低カリウムレタスを生産し、野菜販売にも乗り出している。

異業種からの参入でにぎわう植物工場ビジネス

植物工場の関連銘柄は前述の富士電機や富士通など畑違いの企業の参入も積極的で、多岐にわたっている。エスペック は植物生産システムや機器を手掛けるほか、王子HD はリーフレタスなど葉物野菜の栽培および販売を行っている。日本山村硝子 は完全制御型植物工場で各種葉菜類等の生産・販売に取り組んでおり、片倉工業 は低カリウム野菜の量産事業を推進している。

大和コンピューター は農業のICT化に取り組むほか、eBASE は農産物の生産履歴管理システムを開発。ネポン は農業ICTクラウドサ-ビス「アグリネット」を展開するほか、日伝 は大阪府大などとロボットを駆使した最先端の植物工場を運営している。安川電機 はロボット技術を活用した種まきから収穫、包装、出荷まで自動化システムを展開中だ。

一方、昭和電工 は独自の高速栽培法「SHIGYO法」を応用し、植物工場ビジネスのトータルサポート体制を敷く。トプコン は農場向けの総合管理システムを提供しているほか、クボタ は農業機械とICTを利用した営農・サービス支援システムを推進、SJI はスマートアグリシステムで必要となるソフトウエア開発に取り組んでいる。

このほか、ローム は福岡で植物工場を運営。兼松 もスマートアグリ事業を手掛けている。キューピー は完全制御型植物工場「TSファーム」を開発しているほか、豊田通商 は工場の廃熱を活用した植物工場を運営している。JR東日本 は福島県いわき市に太陽光利用型植物工場を建設しているほか、大林組 も千葉大学と人工光型植物工場の共同開発に取り組んでいる。(金融ライター 鈴木ロミオ)

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都会では味わえない離島暮らしの魅力

06.06 16:29 ZUU online

日本には、本土以外の有人島が418島あるのをご存じですか?自然に囲まれてのんびり過ごせる離島の暮らしに憧れを持つ人も多いのではないでしょうか。理想のスローライフを思い浮かべる一方で、実際に移住するとなると不安な点もいろいろと出てきます。

今回は、都会に住んでいる人にはあまり知られていない、離島暮らしをする魅力やメリット・デメリットを紹介します。

意外に知られていない「島」の定義

島国である日本は、北海道、本州、四国、九州、沖縄島を一般的に本土と呼び、これ以外の島を離島として分類しています。日本には本土を除いて6,847島もの離島があるとされています。ちなみに国連海洋法条約では、自然に形成された陸地であること、水に囲まれていること、満潮時にも水面上にあることの3つを満たすものを「島」と定義しています。

このうち、人が住んでいることを確認できている有人島は418島あります(2010年国勢調査)。有人島といってもさまざまなケースがあり、漁の時期に限定して定住がある離島や、国家公務員が交代で駐在するのみの島など、半定住になっている場合も存在します。有人島の数は、国勢調査や住民基本台帳の登録からカウントされています。

移住者の声からみえてくる離島暮らしのメリットとデメリット

離島というと、真っ青な海や澄んだ空、自然と共存する田舎の風景を想像する人が多いことでしょう。実際、離島に移住した人からも、海や山に囲まれた自然豊かな生活に魅力を感じているという声が多くあがります。

このほかにも、地域の人々との触れ合いに心が和むという声や、家族で過ごす時間が増えたなど、子供を育てる環境としてのメリットを感じている人も多いようです。また、マリンスポーツなどの趣味を楽しみながらセカンドライフを送るといった、都会の暮らしにはない魅力がいろいろとあげられています。

一方で、離島ならではのデメリットがあることも否定できません。一般に、離島の物価は本土と比較して高い傾向にあります。これは輸送費がかかるためですが、トイレットペーパーや洗剤などの消耗品やガソリンなど、生活必需品の価格の高さに驚く人も少なくありません。また、公共交通機関が不足しているため、車がないと不便と感じるかもしれません。離島と本土との行き来は船か飛行機になりますが、本数は総じて少ないうえ天候に左右されます。思っている以上に生活費がかさむかもしれないということも念頭に置く必要があるのです。

「離島振興法」による国の取り組み

日本に「離島振興法」が制定されたのは1953年です。以後、インフラ整備など離島が抱えるハンディキャップの改善をはかるための施策がとられてきました。現在は、ブロードバンド環境や公共交通機関のバリアフリー化などの整備が進んでいるほか、産業支援などソフト面における拡充も図られています。国と地域が協力して、よりよい島づくりを推し進めているのです。

都心にいながら離島の暮らしを知る方法

移住を検討するときは実際に現地を訪れてみることが重要ですが、時間の調整が難しいという場合もあるでしょう。そんなときにおすすめしたいのが、毎年東京で開催されている島の情報発信イベント「アイランダー」です。1994年にスタートしたイベントで、全国の島々が一堂に会します。島の歴史や文化、農業や漁業といった魅力に触れられるほか、住宅や求人など生活面における具体的な相談ができるブースも設けられています。

島の料理を楽しめるレストランに出かけてみるのもおすすめの方法です。神楽坂にある「離島キッチン」は、島根県の離島、海士町の観光協会が運営するお店で、島独自の自然が育んだ食文化や歴史を、料理を通して伝えるというのがコンセプトです。海士町の料理はもちろん、全国の島々を知ってほしいという思いから、さまざまな離島の料理を提供してくれます。

いきなり離島暮らしは難しいと感じるかもしれませんが、離島での暮らしがどのようになっているのかを知ることから始めてみてはいかがでしょうか。(提供:nezas

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「テクノ失業」ホンハイは6万人の仕事を"ロボットに置換"

06.06 16:26 ZUU online

人工知能やロボットの登場で職が奪われる「テクノ失業」が現実になりつつあるという。既にこの言葉が様々なメディアで取り上げられるようになった。

海外メディアが報じたところによると、台湾の鴻海(ホンハイ)精密工業が中国・江蘇省の工場で6万人の作業員を「ロボットに置き換える」という。

ホンハイの本社は台湾新北市にあるが、生産拠点は世界14カ国にあり、従業員数は約80万人。54万人が中国本土で働いているという世界的大企業だ。

人工知能やロボットの登場で、単純労働ばかりか、知的労働の領域にまでテクノロジーが導入され、労働者の職が奪われる現実がくる−−。鴻海の大リストラはそう予言しているかのようだ。

家政婦の職業は機械に代わられることはない

人工知能やロボットができる仕事は、繰り返しなど作業といった定型的なものだ。

逆に単純でない仕事はロボットには難しい。「ルンバ」のような人工知能を備えた掃除機でも家の掃除はできるが、平坦な床を掃除するだけであり、階段や狭い隙間や机の上は掃除できない。だから家政婦のような職業が、今すぐ機械に取って代わられることはない。

仮にロボットがその仕事をできたとしても、企業経営者にすれば、機械と人間のどちらが安いかで導入するかどうかを決めることになる。

ロボットの値段が高いうちは、人間の肉体労働はなくならないが、人間の労働に対する対価(給料)のほうが安ければ、企業家は人間を雇うのである。

ロボットが注目されるもう一つの要因は労働問題だろう。ロボットは労働環境が劣悪でも、(物理的に動けなくなるような条件を与えない限り)労働争議は起こさない。

企業トップの意思決定や、科学者の研究とか芸術家の創作活動といった、知的活動はロボットでは絶対に無理な仕事とされてきた。

しかし最近ではロボットが文章を書く(ライターになる)という未来も信ぴょう性が高まってきている。意思決定にしても、情に流されずに客観的かつ冷静に、一定のルールの下で判断ができるという意味では、ロボットやAIにできるのかもしれない。研究についていえば、ロボットは不正をしようとはしないはずだ。

ロボットが接客する時代は来ている

コンサルティングも行う世界最大の会計事務所デロイト&トウシュが今年1月、オックスフォード大学と共同でテクノ失業の報告書によれば、英国では今後25年で小売業の59%が危機に瀕するとしている。

そればかりか、倉庫や運送業では74%で、製造業は90%の人が影響を受けると結論づけているからだ。全職種は35%がロボットやAIによって仕事が奪われるそうだ。

またボストン・コンサルティング・グループの予測によれば、2025年までに全職業の約4分の1がロボットかAIに置き換わると発言している。その証拠に、米国では、銀行の窓口業務やスーパーのレジ係、ホテルの受付係や特定地域でのトラックやバスの運転手などだが、ロボットに置き換えられているのだ。

ロボットと共生のマネジメント?

ロボット出失職者が出る反面、ロボットとAIのメンテナンスやソフト開発、あるいは、訓練などの仕事が生まれるという指摘もある。

ハイテク関連の情報調査会社フォレスター・リサーチ(米マサチューセッツ州)によれば、テクノ失業で10の仕事が奪われたとしても、1つの新しい仕事が生まれるはずと予測されている。ロボットを使用する人に対し、新たな職業訓練やロボットと人間との共生マネジメントが必須となるからだ。ロボットを効率的に動かしたり教育したりすることすら、ロボットの役割になるかもしれないが……。(ZUU online 編集部)

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"水素水"ブームとは?問われる医療リテラシーと健康水商法

06.06 16:23 ZUU online

「水素水」などの健康水ビジネスが盛んだが、エビデンス(科学的根拠)が確認されていないものがほとんどだ。最近でこそ、その信ぴょう性の疑義がただされているが、一見、論理的でないものを信じることはなさそうな、いわゆる高学歴の人でも、根拠が薄い中でもありがたがっている。健康に不安があるとつい心が動いてしまうのだろうか。

「健康水」の多くは効果効能が不明

2016年3月、「水素水」を取り扱っていた販売会社ナチュラリープラスが、特定商取引法違反(不実告知、勧誘目的等不明示など)で、新規勧誘等を9カ月間停止する行政処分を受けた。同社はいわゆるネットワークビジネスを展開している会社だ。15年2月時点の会員数は17万7709人だという。

この件で問題となったのは、効果効能が実際に認められていないにもかかわらず、「どんな病気でも良くなる」などと宣伝していたことだ。冷静に聞けば「眉唾」と切り捨てるところ、自身や家族が難しい病を患っていると、ついそのような宣伝を信じたくなってしまう。特に「水」は毎日それなりの量を摂るものだけに、「少しでもいいものを」という思いから、科学的根拠の希薄なものであっても手を出してしまいがちのようだ。

しかし、いわゆる健康水の多くはその効果効能がしっかりとは確認されていない。この種の水は高額であることが多く、消費者の医療リテラシーの欠如につけこんだ商法が横行している現状もある。健康水を利用するときにはこのことをまず受け止めるべきだろう。

「水素水が身体にいい」は科学的根拠あり? なし?

話題の「水素水」を通じて健康水なるものの科学的根拠や商法としての問題点を考えてみよう。

水素水とは分子状水素(H2)が溶けた水のこと。日本医大教授・太田成男らの研究から、水素ガスをラットに吸入させると活性酸素による脳の傷害を緩和することが分かり、水素ガスを水に溶かしこんだ水素水により同様の効果を得ようとするものだ。

水素水については、人による試験でLDLコレステロールや耐糖能の改善、筋疲労の改善、抗酸化ストレスの低減、パーキンソン病の症状改善、悪性肝腫瘍で放射線治療を受けている患者のQOLの改善といった効果が見出されたという。

しかし、いずれも参加者の少ない試験であり、科学者の間では十分なエビデンスとはいえないという意見がみられる。

日本における水素水研究の第一人者ともいえる太田成男教授も、自身のWebサイトで「まだまだ研究の余地は残されている」と書いており、一部の業者がうたうような万能薬のごとき効能は決して主張していない。また「『水素水』と称したペットボトルの水は、分子状水素、水素ガス、水素水とは別物で 私の研究成果とは全く無関係です。消費者の方は、インチキ商品に注意しましょう」と注意を喚起している。

「きちんとした論文」かどうか知るには?

水素水に十分なエビデンスがあるとはいえないようだが、太田教授のように確立を試みる学者が国内外にいるのも事実であり、太田教授の協力する水素水関連商品も存在する。水素水商法を仕掛ける業者の多くは、こういった真面目な取り組みを根拠にしながら、太田教授のいう水素水とは別物を売っているということになる。

たとえば、水素水商品の中には「H6O」という化学式が記されたものもある。水素を含む水ということで「H2O」の水素原子(H)の数を増やしたということなのだろうが、これはもはや水ではない、何かまったく新しい物質である。これが明らかにおかしいと思える程度の知識がないとさまざまな健康水の是非を見極めるのは難しい。

水素水に限らず、こういった健康水の是非を検討するには、まずきちんとした論文が出ているかどうかを調べるべきだ。“きちんとした論文”かどうかを知る1つの方法はアメリカの医学論文の検索サイトPubMedなどで論文を検索することだが、そもそも、そこで英語の論文を検索して読みこなせる人は、怪しげな商法に引っかかることはないだろう。

もちろんこうした英語の論文があれば問題ないと言い切れるとは限らない。また「科学的根拠がなくても実際に効果が出ていて、本人が効いていると思い込んでいるならいいではないか」とプラセボ効果を指摘する意見もあって難しい。

「健康水」とどう付き合うか

今後、いくつかの健康水でその効果効能が証明されることがあるかもしれない。とはいえ現時点では万能薬のような水は存在しない。そのような効果効能をうたう健康水商品があるなら、疑ってかかるべきだろう。

また値段も重要で、科学的根拠もないのに高額な商品は社会的に問題だが、安価であればそう目くじらを立てなくもいいと考える人もいる。

たとえば一部のマイナスイオン水や水素水などは、スーパーやコンビニなどで一般のミネラルウォーターとさほど変わらない金額で売られている。それらの商品は今のところ普通の水と違った効果効能があるとは証明されていないが、水分として普通の水の代わりになるのは確かであり、「健康にいいのでは」という思いから適切な水分補給につながるのであれば、メリットがなくもない。

一方、高額な健康水商品について、家族や親しい人がその被害に遭いそうなら、消費生活センターなどで同種商品の情報収集を図り、根拠の面で問題があれば、その内容を示しながら注意喚起するといいだろう。

健康水商品で健康被害が出ることはまれだと思われるが、経済的被害はありうる。“単なる水”を高額で買うことのないよう、医療リテラシーを身につけておきたい。(ZUU online 編集部)

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韓国とフランスがFinTech提携関係に合意

06.05 14:06 ZUU online

アジアのFinTech先進国を狙う韓国が、FinTech情報の共有および開発の支援先としてフランスを選んだ。

この提携関係は5月30日、両国間の国際親善関係130周年を記念して開催されたFinTechセミナーで同意に至ったもので、今後韓国の「FinTechセンター」とフランスの「フレンチTechハブ・ソウル」を通して様々な共同プロジェクトの進行を予定している。

今年5月にアジアのFinTechハブとして急成長のシンガポールと提携を結んだ英国など、失速感の強まる欧州FinTechにとって勢いの増すアジアFinTechは魅力的なようだ。

アジア、欧州FinTechの架け橋となり国際化を目指す

昨年最も注目を集めた産業分野がFinTechという韓国。韓国政府のFinTech支援はここ1年で急激に活発化し、その勢いはよりいっそう加速している。

昨年3月にFinTechスタートアップを支援する目的で設立された「FinTechセンター」を始め、日本のFINOLAB(三菱地所、電通グループ立ち上げた共同ワークスペース)によるイベント「World FinTech Day( 第1回韓国FinTechデモ・デー)」に参加するなど、積極的に国際的な視点からのFinTech発展を目指している。

一方欧州FinTechというと英国ばかりに焦点があたり影の薄いフランスだが、2013年からFinTech改革に乗り出し、ニューヨーク、東京といった世界の主要都市で「フレンチTechハブ」を展開している。ソウルには今年3月に進出した。

イム・ジョンヨン大韓民国金融委員会金融委員長は「欧州経済の中心地であるフランスとの提携関係は韓国FinTechにとって有益である」と、国際化の機会を大いに歓迎している様子だ。

手始めにパスワード・プロテクション・システムの共同開発プロジェクトなどが、両国間で予定されている。

今年5月に英国が設立した国際プログラム「FinTech Bridge」のパートナーに選ばれたシンガポールに続き、韓国、フランスが手を結んだことで、今後欧州とアジア間に同様の提携関係が創出されていく機会が増えるかも知れない。(FinTech online編集部

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「投信の手数料打ち切りも」 米国投資家に学ぶべきコト

06.05 14:05 ZUU online

米国ネット証券大手のチャールズ・シュワブは「購入時に手数料のある投資信託」の販売を打ち切った。取引頻度が増加することで、顧客の支払う手数料増加がアドバイザーの利益になる構造を好ましく思わない「顧客志向」の考えが根底にありそうだ。最近の米国での運用スタイルを紹介しよう。

米国:投資家と利益相反が少ないチャネルが席捲

「チャールズ・シュワブモデル」…取引手数料中心の従来ビジネスモデルから、アドバイスを対価とするチャネルの取り込みに移行した、同社の成長には目を見張るものがある。顧客の預かり資産は2014年には2兆4000億ドルとなり、メリルリンチ・ウエルス・マネジメントを上回った。

米国では、取引時の販売手数料を目的としているアドバイザーは敬遠される傾向にある。カギはETFを中心とした低コストの運用商品の活用だ。ETFの「販売時の手数料がゼロ」(証券の売買手数料は必要)、「信託報酬が極めて低い」(0.05%といった0.1%を切る水準のものまである)という低コストのメリットは投資家の運用コストの引き下げに寄与している。

過去には高いコストの投資信託を勧めるアドバイザーが多く存在した。しかし「賢い投資家」は、アドバイザーによる投資商品の提案が自分たち(顧客)のためでなく、アドバイザーへの収入にリンクしている事実に気づいた。アドバイザーは、「取引手数料中心」ではなく、「アドバイスを対価」とする方法を選択し、顧客の資産形成に役立つことで「顧客との利益相反が少なくなる」事実に気づかされた。

日本:金融知識不足で運用コスト鈍感

「投資している投資信託の運用コストはいくらですか?」

日本の投資家は自身の運用コストに鈍感だ。上記のように質問した場合、「販売時の手数料」、「年間の信託報酬」、「解約時のコスト」を正しく認識していることはレアケースで、「担当者まかせ」になっていることが極めて多い。

投資している商品の選択理由について質問しても、ほぼ明確な理由はなく、「仲の良い金融機関の営業員に勧められたから」「銀行の商品なら安心だと思った」といった曖昧な理由だ。それだから、購入時に3.24%、信託報酬約1.8%の商品を知らずのうちに買わされている。初年度の投資コストが5%を超えている事実を認識していない投資家が多い。

「高い信託報酬=高リターン」なのか?

市場平均を上回る運用成績を目指す「アクティブ運用」型の投信の過去の成績は、「おおむね、1年で約6割、10年で約7割、20年で約8割が市場平均に負けている」と敗者のゲームの著者で世界的に著名な投資コンサルタントのチャールズ・エリス氏は述べていた。投資家のリターン=「運用成果-投資コスト」と大まかに考えれば、高い信託報酬を払えば、投資家のリターンは減少する。投資コストに見合った高いパフォーマンスは本当に期待できるかどうか、判断が必要な所だ。

米国:資産残高連動型報酬とRIA

賢い投資家たちは、低コストのETFなどを使った運用がコスト面で有利であり、結果として投資家リターンに繋がりうることを理解した。

しかし、どの商品を選択すべきかがわからない場合には「資産残高連動型」のアドバイザーからアドバイスを得る選択肢がある。米国では「RIA」と呼ばれる投資アドバイザーが広く認知され活躍している(Registered Investment Adviser、登録を受けた投資アドバイザー:投資助言業者)。米国のRIAの数は2万6000とも言われ、その95%のRIAが「資産残高連動型報酬」を採用している。

販売手数料が高い場合にもRIAはその高い手数料を受け取ることが無い。RIAにとって重要なのは、顧客の契約資産残高の増加であり、そのためには高い手数料の商品はむしろ顧客の資産を減らす形になる可能性がある。米国の個人投資家の資産形成において、RIAなどの対面チャネルの貢献があったことは周知の事実となっている。

日本の富裕層が注目する「海外ETF」

リーマンショック後の2008年9月から2009年3月の間に、日本の投資家が購入・契約した金融商品を調査した野村総合研究所のアンケートによると、金融資産5億円超の「超富裕層」は海外ETFを挙げていた。

しかしその他の階層の投資家は海外、国内ともにETFを挙げていない。大口の資産運用を行う富裕層には様々な情報が集まり、結果として金融リテラシーが高まっていた。海外ETFは富裕層に選ばれていた。透明性、流動性、コストの面で投資対象に値するという判断をされたということだ。

ETFを志向するプライベート・バンカー

海外の事例だが、A氏は米系証券会社で1日12時間、推奨銘柄案内の電話をかけ続けた。手数料は稼いだが、顧客はそれほど儲かっていないことに気付く。A氏はETFを活用し、顧客の特性に合わせた資産配分を実施。顧客のリターンが向上し、2012年にはスイスの著名プライベート・バンクでトップのフィナンシャル・アドバイザーとなった。

かたやETFの優位性は本音ベースでは理解しつつも、ノルマ達成のために高い手数料の商品を販売している「プライベート・バンク」を名乗る金融機関が多く存在しているのも事実だ。販売商品は窓口と同じでありながら「立派な応接室」でプライベートバンキングを名乗っている金融機関も日本にはある。どちらが顧客サイドに立っているかは言うまでもないだろう。

高い手数料を顧客に払わせることを目的としたアドバイザーは米国では敬遠されている。米国の投資家の「高い金融リテラシー」と「アドバイスを対価」とする制度が顧客の資産形成に貢献してきた事実を知り、日本人も買い投資家になって頂きたい。

安東隆司(あんどう・りゅうじ)

RIA JAPAN おカネ学株式会社代表取締役。CFPRファイナンシャル・プランナー、元プライベート・バンカー。日米欧の銀行・証券・信託銀行に26年勤務後、独立。お客様サイドに立った助言を実践するためには高い手数料は弊害と考え、証券関連の手数料を受け取らない内閣総理大臣登録の「投資助言業」を経営。

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横浜に住むなら知っておきたいエリア別の特徴を紹介

06.05 14:03 ZUU online

神奈川県横浜市は人口約370万(2015年国勢調査)と、全国の市区町村のなかでも大規模を誇る自治体です。東京にも行きやすいうえに、鎌倉や湘南海岸などの観光地にも近く、居住地として人気があります。

しかし「横浜に住む」といっても、エリアが違えばその暮らしは全く違うものになります。各エリアの物価や暮らしやすさを紹介します。

横浜市の中でも人気があるのは

全国の消費者物価指数をみてみると、横浜市は103.1と東京の102.1を上回っています(総務省統計局『消費者物価指数(2015年度)』より)。利便性が高い代わりにコストもかかるエリアといえるでしょう。

まず、横浜市の中で現在も人口流入が続いているのが、港北区と神奈川区です。

人気の理由は、東急東横線の沿線で、都内へ通勤する人が東京メトロ副都心線に乗り入れている同線を好んで利用しているためだと考えられます。

港北区の平均年齢は、42.58歳となっています(横浜市統計ポータルサイト 『年齢別人口(平成27年1月1日現在)』より)。子育て世代が多く、保育園不足が深刻で、港北区では保育所の定員6,059人に対し申請は6,904人、564人が保留児童となってしまっています。通勤・通学には向いていますが、子育てをするには少しハードルが高いエリアかもしれません。

続いて人気の高いエリアは、都内へのアクセスが良い青葉区・都筑区です。このあたりに住む人は「神奈川都民」と呼ばれ、仕事も生活も都内に軸足を置いていることが多いです。

平均年齢は、都筑区が40.49歳と県内一の若さです。青葉区は42.86歳となっています。(横浜市統計ポータルサイト『年齢別人口(平成27年1月1日現在)』より)。保留児童は、青葉区が232人、都筑区が143人です。

エリアの中心は、市営地下鉄のセンター北・センター南の両駅と、東急田園都市線の青葉台駅で、新興住宅街が多いエリアのため駅から少し離れると緑が多いのも特徴です。センター南駅から徒歩5分の都筑中央公園をはじめ、鴨池公園や茅ヶ崎公園、美しが丘公園などがあります。

人口流出に悩むエリアも

一方、横浜市の中でも人口流出に悩んでいる地域もあります。鎌倉市・横須賀市寄りに位置する金沢区や栄区です。

金沢区は京浜急行と横浜シーサイドライン、栄区はJR京浜東北線(根岸線)しか通っていないことによる利便性の低さが理由のようです。東京からの距離がネックですが、勤務地によっては十分通勤可能です。例えば金沢文庫駅から品川駅は直通で約40分、本郷台駅は隣の大船駅でJR東海道線やJR湘南新宿ラインに乗り換えれば、新宿駅まで1時間足らずで行くことができます。

子どもの数が少ないので保育園も入りやすいといえますが、それでもどちらの区も60人程の保留児童を抱えています。この問題は横浜市全体の問題といえそうです。

新興住宅地が広がり、高いビルが少ないのんびりした雰囲気の栄区に対し、金沢区は歴史の深い町です。朝比奈や六浦などは鎌倉市との境にあり、古刹が点在しています。また、沿岸部には横浜市で唯一の自然浜「野島公園」もあり、みなとみらいや山手とは違った雰囲気を感じられるエリアです。

横浜が行う子育てへの取り組み

横浜市は、「保育コンシェルジュ」という独自の取り組みの成果で、保留児童数が減りつつあるようです。これは保育サービスについての情報提供や、保育所に入れなかった児童へ代替保育施設を案内したりするものです。林文子市長は2016年4月、さらなる保育の充実を目指し、保育コンシェルジュを増員する考えを示しました。

横浜にはほかにも、国道1号線沿いに位置し工場が立ち並ぶ「戸塚区」、宿場町として栄えた歴史を残しつつ農業も盛んな「保土ケ谷区」、新しい一戸建てが建ち並び閑静な環境が売りの「泉区」、山下公園から中華街、山手まで「ザ・ヨコハマ」を味わえる「中区」など、多くの地域があります。

暮らしやすさか働きやすさか、コストをかける部分はどこか、子育てに何を望むか――。

自分の中での優先順位を決めて、横浜での生活を楽しんでみてはいかがでしょうか。(提供:nezas

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いま、国内富裕層が相続対策で「億ション」を買わない理由

06.05 13:58 ZUU online

日本における富裕層とはいったいどれくらいの資産を所有している場合を指すのかは、非常に難しいところであるが、一般的には「富裕層」と呼ばれる人たちは次のように定義されることが多い。世帯年収が3000万円以上・保有する金融資産(不動産を除く)が1億円以上だ。

富裕層が一般人以上に気にしているのが「税金」の存在だ。彼らはいかにして節税するかを知りたがっている。投資商品の中でも節税効果が高いのが不動産である。大きく分けて「減価償却」と「相続における固定資産の評価減」の2つを利用して節税している。

継続した節税「減価償却」、相続見据えて「路線価安い物件」

減価償却とは建物にかかった費用を残存耐用年数で経費化するもので、不動産を購入した年ではなく、定額法を用いて一定の期間継続して経費と計算する。この経費と給与所得など他の所得と損益通算すると、節税効果が生まれる。

中古不動産を購入した場合は、減価償却耐用年数を短縮することができ、1年当たりの経費は大きくなる。22年を経過した木造アパートの場合は、償却期間は4年となる。8000万円の不動産であれば、年間2000万円を経費とすることができる。

相続税対策の観点だと、売買価格と路線価が乖離している不動産が投資先として適している。不動産には購入した金額だけではなく、不動産の所在地の路線価から算出する路線価格というものがあり、相続税の計算には路線価が用いられる。通常、不動産の売買取引価格よりも路線価格は20~30%程度低くなるケースが多い。それ以外にも、
1.人に貸すことで評価が下がる「貸家建付地による評価減」⇒(相続税評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合))
2.一定の条件を満たした場合に、ある面積まで評価が大きく減額できる「小規模宅地による評価減」などが利用できる。

不動産の波は、すでに売りトレンド? 富裕層は大局的な目

積極的に資産を運用したい富裕層は、キャピタルゲインの狙える不動産であるかを見ている。著者は、現在日本で地価の上昇によるキャピタルゲインを期待できるのは東京の港区・中央区・渋谷区・品川区だけではないかと考えている。不動産の売買が本業ではないので、富裕層の不動産売買は、時間の流れを大きくとらえている。地価の上昇トレンド、下降トレンドの流れに乗りたいと考えているからだ。

ここ数年、築年数の浅い物件を中心に売買価格が年に数%ずつ上昇してきたので、富裕層は売りを模索するトレンドへと移行している。オリンピック効果は既に価格に織り込まれており、もうそろそろピークと言えるが、不動産マーケットは今後の動きを描き切れずにいるのが現状だ。そのため、富裕層の間での期待売値と期待買値のギャップが大きく、思ったほど売買が伸びていない。

相続対策にマンションを買う富裕層 買うのは億ションではなく…

一方で、相続税対策の不動産取得は堅調に推移しており、都心の大規模高級マンションを中心に富裕層に買われている。例えば、子供の数に合わせて複数の区分所有の部屋を購入し、相続争いを避けるなどの節税対策をしているのだ。

相続対策でのマンションを購入する場合、億ションを一つ買うより、不動産マーケットでのニーズが高い4000万円~6000万円程度のマンションを複数購入しているケースが多い。売買時だけでなく、賃貸時にも借り手の多い月額賃料12~25万円で貸すことが出来るからだ。賃料50万円でないと利回りが出ない物件は景気に大きく左右され、想定外のタイミングで売却に迫られることもある。

富裕層が好む不動産は立地と外観が特に重要視される。立地は言うまでもないが(富裕層に限ったことではないが)、建物の外観も年数が経って陳腐になるデザインでは、売却時の価格にも影響する。さらには所有をステータスと考えれば、落ち着きのある高級感あるデザインというのは所有欲をみたすものであり、とても大切なものとなる。

立地は、駅徒歩7分以内が通常価値が落ちない基準だが、富裕層は車を利用するケースが多い。そのため、駅・主要道路・駐車場・近隣の買い物スポット・緑地・公園への距離など、離れていてもバランスが取れている場所を選ぶ傾向にある。

尾嵜 豪(おざき たかし)

株式会社ウィンドゲート 代表取締役
大手ゼネコンでの勤務・経験を経て、業界最大手の芸能事務所にて不動産売買・賃貸・管理・コンサルティングの総責任者を務める。独立後、株式会社ウィンドゲートを設立、代表取締役に就任。都心の一流不動産のアドバイザーとして、芸能人・プロスポーツ選手・企業経営者などの富裕層を主な対象とする、不動産コンサルティングが好評を博している。

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消費増税延期で一段高を狙う「内需関連3銘柄」

06.05 13:55 ZUU online

消費税の再引き上げが2019年10月まで2年半先延ばしされることになった。国内株式市場は増税延期を既に織り込んでいた面があるが、セクターレベルでは過去の消費増税延期の際には、小売株指数がTOPIX(東証株価指数)を大きくアウトパフォームする動きを見せるなど、「内需株」が強含む傾向があり、投資家の物色が継続して向かう展開が見込まれる。

消費関連やインフラ関連では既に年初来高値を更新している銘柄が数多くあるが、増税延期による消費低迷リスクの後退や、参院選のアピール材料となる経済政策の進展期待などで、内需株はここから一段高となる可能性がある。岡部 とカワチ薬品 、インプレスホールディングス を特選した。

岡部~建設投資復調に先手、下値固めは万全

消費増税実施時期の延期が景気腰折れリスクの後退とともに、建設関連投資の復調につながっていくのは見やすい道理だ。2014年4月に消費税率が5%から8%に引き上げられた後、建築着工床面積は減少傾向に転じたが、そうした懸念が遠のいたことで、岡部にも曙光(しょこう)が差し込もうとしている。

今12月期第1四半期(1?3月期)の売上高の74.6%を占めたのが構造機材製品、建材商品、仮設・型枠製品、土木製品といった建設関連製品事業。同社の場合、国土交通省が毎月発表する「鉄骨鉄筋コンクリート造」「鉄筋コンクリート造」「鉄骨造」の合計床面積の推移と、収益や株価には連動性がある。今年1?4月の合計床面積は依然、低迷状態にあるものの、夏場以降、巻き返しに転じる可能性が出ており、それを先取りする好機。

2日現在、予想PER9.5倍、PBR(株価純資産倍率)0.84倍、予想配当利回り3.02%で、株価の下値固めも万全だ。

カワチ薬品~ドラッグストアの割安株、今期は積極出店を計画

ドラッグストアの業績好調が目立つ中、北関東や東北を中心にドラッグストアを展開するカワチ薬品は、今3月期の連結営業利益を55億円(前期比18.1%増)と予想。前期営業利益が従来計画から2億円超上積みしたのに続き、今期も業績拡大を見通している。

今期は16店舗の新規出店に加え、5店舗で調剤薬局を併設予定。前期に施した店舗網再編の寄与に加え、新店効果も見込まれる。

同社は4月27日に今期業績予想の発表とともに、60万株(発行済み株式数の2.59%)、10億円を上限とした自社株買いを発表。株価は一時ストップ高となったが、その後に上昇の半値押し水準まで戻しており、押し目買いには絶好の水準。今期PERは14.3倍とセクター内比較で圧倒的な割安水準にある。

インプレス~電子書籍の拡大続く、「POD」も本格化へ

インプレスは5月に13週移動平均線と26週線のゴールデンクロスが示現。電子書籍やスマートフォン向けコミックの市場規模拡大を背景に、一段の収益回復を先取りしたい。

前3月期は3年ぶりに営業損益が黒字化した。けん引役は、電子出版、デジタル広告を中心としたデジタルメディア事業。コスト削減による収益改善も進み、今期の営業利益も上限2億円(前期実績は1.4億円)を計画する。アマゾンジャパンと手を組むPOD(プリント・オンデマンド)書籍の取次事業も本格化しそうだ。

株価は一時の乱高下が一巡し、着実に下値を切り上げる動きに変わっている。まずは5月11日の高値176円の奪回が視野に入る。地合い次第で200円台をうかがうだろう。(6月3日株式新聞掲載記事)

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